中國建筑裝飾協(xié)會幕墻工程委員的統(tǒng)計顯示，2008年全國玻璃幕墻施工面積約為1.65億平方米，2009年約為2.36億平方米，2010年約為3億平方米，2011年更是達到4.5億平方米。玻璃幕墻是現代主義建筑的顯著特征，采用由鏡面玻璃與普通玻璃組合，隔層充入干燥空氣的中空玻璃或鋼化玻璃，具有隔音、隔熱、防結霜、防潮、抗風壓強度大等優(yōu)點。但由于施工工藝、玻璃產品質量等方面的原因，導致幕墻玻璃自爆與墜落屢見不鮮，高層建筑上的玻璃幕墻就如同懸掛在人們頭頂上的不定時炸彈，形成巨大的安全隱患，給物業(yè)管理工作帶來了巨大的挑戰(zhàn)。因此，如何減少高空幕墻玻璃墜落事故、物業(yè)服務企業(yè)如何規(guī)避風險，成為物業(yè)服務行業(yè)的重點工作之一。
　　
　　規(guī)避幕墻玻璃墜落的法律風險
　　
　　高層建筑物上的幕墻玻璃一旦發(fā)生墜落，物業(yè)服務企業(yè)首當其沖地會成為問責對象，根據1987年頒布的《中華人民共和國民法通則》第一百二十六條規(guī)定：“建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。”很顯然，物業(yè)服務企業(yè)是該條款中所說的管理人。同樣，2009年頒布的《中華人民共和國侵權責任法》第八十五條規(guī)定：“建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責任人的，有權向其他責任人追償。”物業(yè)服務企業(yè)仍然處于管理人的地位。根據新法優(yōu)于舊法的法律適用原則，建筑物幕墻玻璃發(fā)生墜落傷人傷物的法律責任，一般適用侵權責任法，即由所有人、管理人或者使用人承擔賠償責任。作為管理人的物業(yè)服務企業(yè)，應當如何規(guī)避幕墻玻璃墜落的法律風險呢？
　　
　　首先是法律責任主體的轉移。
　　
　　一是將玻璃幕墻的維護管理責任留給所有人（即業(yè)主），最近出臺的《既有建筑幕墻安全維護管理辦法》中第八條規(guī)定業(yè)主為玻璃幕墻的安全維護責任人，物業(yè)服務企業(yè)可將幕墻玻璃維護管理這一項單獨剔除出來，不列為物業(yè)服務合同的內容。一般的物業(yè)服務企業(yè)不具備維護玻璃幕墻的專業(yè)知識、技能及相關設備，更不具備相應的資質，俗話說：“沒有金鋼鉆就不要攬瓷器活”。因此，在簽訂物業(yè)服務合同時，如果發(fā)現所要承接的物業(yè)區(qū)域內有玻璃幕墻維護管理的，應當將其單列并向業(yè)主或業(yè)主大會說明情況，不要不顧自身實力而盲目承接此項業(yè)務。
　　
　　二是將玻璃幕墻的維護管理責任轉嫁給使用人（如租戶、承包者），其辦法就是提醒業(yè)主在租賃或承包合同中明確玻璃幕墻的維護管理責任留給使用人。國標《玻璃幕墻工程技術規(guī)范》中８.２.４規(guī)定：玻璃幕墻在正常使用時，每隔５年應進行一次全面檢查，對玻璃、密封條、密封膠、結構硅酮密封膠等應在不利的位置進行檢查。
　　
　　其次是管理風險的規(guī)避與防范。
　　
　　如果無法推脫或不留心已經承接了玻璃幕墻維護的業(yè)務，在質保期內的，督促施工方按照施工合同的約定進行保修、保養(yǎng)，并做好工作聯系函簽發(fā)記錄、保養(yǎng)記錄及相關照片的存檔，如施工方未及時保養(yǎng)保修的，今后發(fā)生危險將追究其法律責任；超過質保期的，物業(yè)服務企業(yè)可將玻璃幕墻的維護管理分包給有專業(yè)維護資質的相關單位。
　　
　　從管理上和技術上解決問題
　　
　　以上方法只是用于亡羊補牢式的法律風險規(guī)避，真正要解決問題，還得從管理上和技術上來下功夫：
　　
　　早期介入階段：向開發(fā)建設單位發(fā)出書面聯系函，提醒其不要采用玻璃幕墻，講明其危害性；開發(fā)建議單位執(zhí)意要使用玻璃作為幕墻的，可提出如下建議將其危害性降到最低：一是將設計有玻璃幕墻的高層建筑物變更設計圖紙，在主樓邊上增加裙樓或綠化帶，以防萬一今后有玻璃墜落下來也只是墜落到裙樓或綠化帶中，避免直接下來傷人傷物；二是建議采用夾絲玻璃或夾膠玻璃或半鋼化玻璃，以上材料可以避免鋼化玻璃自爆的缺點；三是建議將幕墻設計為半隱式，以避免全隱式幕墻靠結構硅酮膠作為固定劑，而萬一硅酮膠老化時玻璃就容易出現墜落的現象。四是建議單塊玻璃高度適當減小，避免因過高而導致玻璃應力加強而出現的自爆現象。

前期物業(yè)管理階段。如果物業(yè)服務企業(yè)介入時間已到了前期物業(yè)管理階段，幕墻已開始施工、設計圖紙也無法變更時，可在如下方面對幕墻工程質量進行監(jiān)控：1.認真對照設計文件，對鋼結構固定點、焊接點進行檢查，避免自貢螺絲不牢固、焊接點出現脫焊等質量缺陷；2.對幕墻玻璃的質量、規(guī)模進行檢測，避免厚度不達標、表面有劃痕及裂紋的玻璃安裝上去；3.檢查硅酮膠是否為指定品牌，避免施工方以次充好。4.建議開發(fā)建議單位將不需要采光的部位改用鋁單板，即可以減輕建筑物靜負荷，還可以節(jié)約20％左右的成本開支。
　　
　　日常物業(yè)服務階段。如果物業(yè)服務企業(yè)接手的是成熟樓盤，那么就應當加強管理，針對玻璃幕墻制作詳細的管理方案，做好日常巡查，一旦發(fā)現有固定膠老化、鋼結構銹蝕、玻璃自爆等容易發(fā)生墜落的情形，就必須對相關區(qū)域做好危險警示標識，禁止行人和車輛通過，并及時采取加固或拆除的措施。同時，物業(yè)服務企業(yè)要將已經或即將發(fā)生的幕墻玻璃墜落的危險書面報告業(yè)主或業(yè)主大會，提請業(yè)主或業(yè)主大會啟動專項維修資金聘請專業(yè)的幕墻維護公司進行維護，并將報告回執(zhí)及維護記錄存檔，以便萬一發(fā)生訴訟紛紛時作為書面證據。
　　
　　當然，不管物業(yè)服務企業(yè)如何管理和預防，幕墻玻璃作為“空中殺手”的隱患仍然存在，公眾的生命還在遭受威脅。來自中國建筑裝飾協(xié)會的統(tǒng)計顯示，1985年至2010年期間，全國建設安裝幕墻占世界總量的90%以上，中國已成為世界第一玻璃幕墻出產和使用大國。顯然，高空中的幕墻玻璃傷人的事故還將出現，唯有通過立法來限制中心城區(qū)和人流量大的地方高層建筑物過多采用玻璃作幕墻，或者采用玻璃做幕墻的高層建筑必須建有裙樓與綠化帶等，才能徹底解決此類安全隱患。目前，歐美國家已通過立法限制采用玻璃做高層建筑物幕墻。作為物業(yè)服務行業(yè)，我們有義務來推動我國此類立法工作的進展，還民眾一個安全的生活與工作環(huán)境。